来源：孚道律师 张伟乐、李杨
2023年12月，许某因民间借贷纠纷向法院起诉樊某，要求偿还借款本金50万元及相应利息。诉讼过程中，许某申请财产保全查封了樊某名下位于乌鲁木齐市天山区东泉路某室的房产。2024年5月，法院一审判决支持了许某的诉讼请求，后双方达成调解协议，但樊某未按约履行。2024年11月，许某向法院申请强制执行，法院裁定评估、拍卖上述已被查封的房产。
案外人柳某（樊某之妻）提出执行异议，主张该房产系双方婚后取得，为夫妻共同财产，且是其与两名未成年子女的唯一住所。柳某无固定收入，若房屋被拍卖将导致其与子女无房居住，故请求法院停止执行并解除查封。许某则认为，涉案借款过程中有大部分款项是柳某所借的，属于夫妻共同债务，不能以唯一住房为由阻却对涉案房产的执行。
裁判观点
法院认为，虽然《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》指出，执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。但这里所述的不得拍卖、变卖或抵债的房产，是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，而不是指只有一套房产就不得拍卖。涉案房产建筑面积168.93平方米，远远超出基本生活需要，不属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋范畴，故柳某提出的执行异议不能成立。
法律解析
“唯一住房不能强制执行”的说法，源自于2004年出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”此规定当时虽确立了保障被执行人基本生存权的执行规则，但也引发不少争议，在实践中被少数人钻了空子，沦为恶意逃债的“护身符”。
随着司法实践的不断发展，对“唯一住房”的执行规则逐渐趋于灵活和精细化。2015年出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。据此，“唯一住房不能强制执行”的笼统说法已经被打破，只要申请执行人同意在房屋拍卖款中扣留部分生活费给被执行人，又或符合其他法定情形，唯一住房仍然是可以强制拍卖的。该规定的出台在一定程度上改善了“保障被执行人生存权”与“实现申请执行人债权”之间的平衡。
但在不久之后，2017年发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》又再次强调“保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”，这使得夫妻名下的唯一住房到底能否强制拍卖，再次成为争议问题。不少债务人纷纷援引《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》之规定，主张其名下的唯一住房不应被拍卖。但实际上，该规定强调的是以“生活所必需”作为“住房能否拍卖”的核心判断标准，而非单纯以房产数量为依据，并未赋予所有“唯一住房”绝对的执行豁免。正如本案中，法院就指出，法律所保障的是“生活所必需的居住房屋”，而非一概禁止对唯一住房的执行。
值得注意的是，若被执行房屋已依法设定抵押，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，人民法院可以查封，并可根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。此时，抵押权人的优先受偿权通常优先于债务人的居住保障需求。
综上所述，“唯一住房”并非绝对不能强制执行。其执行与否，核心在于判断该住房是否属于“生活所必需的居住房屋”。对于明显超出基本居住需求的房产，或申请执行人已提供相应安置保障的情况下，又或已依法设定抵押的房产，人民法院为维护生效法律文书的权威和债权人的合法权益，可以依法强制执行。这体现了司法在保障基本人权与维护交易安全、实现公平正义之间的审慎权衡。
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2026/03/25 
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