孚道说法丨浅析“烂尾楼”由开发商向银行承担剩余贷款的返还责任
来源：孚道律师 王宇果、黄锋
案例展示：
2021年12月22日，陆某与融某置业公司签订《房屋认购合同》，约定：陆某预定融某置业公司开发销售的某小区8幢***号房商品房一套，优惠后实际总房款1183680元。
2021年12月31日，融某置业公司与陆某、张某千签订《商品房买卖合同》（预售版），约定：融某置业公司的交付时间应当在2023年12月30日前；逾期超过30日交付的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并支付违约金。
2022年2月8日，陆某、张某千向融某置业公司支付了购房首付款433680元。2022年2月21日，陆某（借款人）与某银行盐城分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人向其发放个人一手住房购置贷款，金额为75万元；用于购买某小区8幢***室，贷款期限为120个月；张某千作为共同借款人签字；融某置业公司作为保证人签字盖章。某银行盐城分行如期发放75万元贷款。2022年4月20日至2024年3月26日，陆某已向某银行盐城分行偿还了贷款本金及利息合计190430.39元。
后，融某置业公司超出交付时间，迟迟未向陆某、张某千交付房屋，据了解案涉商品房建设工程已停工数月，短期内无复工可能性。
于是，陆某、张某千将融某置业公司、某银行盐城分行诉至法院，要求：1.解除原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》(预售版)以及原告陆某、张某千与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告融某置业公司返还某银行盐城分行剩余银行贷款本金及利息，原告陆某、张某千不承担返还剩余贷款本息的责任；3.被告融某置业公司返还原告陆某、张某千首付款433680元及利息；4. 被告融某置业公司向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元；5.被告融某置业公司向原告陆某、张某千支付已还银行贷款及利息190430.39元。
后经审理，一审法院判定如下：一、原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）于2024年5月30日解除；二、原告陆某与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于2024年5月30日解除；三、被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息；四、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付购房首付款433680元及利息（以433680元为基数，自2022年2月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；五、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元；六、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元；七、驳回原告陆某、张某千的其他诉讼请求。
宣判后，某银行盐城分行不服，提起上诉，二审法院维持原判。
法院认为：
一、关于案涉商品房买卖合同应否解除
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下，商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同。
本案中，根据商品房买卖双方的合同约定，融某置业公司应于2023年12月30日前向陆某、张某千交付房屋，但该房屋于2024年4 月15日诉讼发生时，尚未建成交付，且案涉商品房建设工程已经长时间停工，在短期内无交付可能性，陆某、张某千作为守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。
二、关于案涉商品房担保贷款合同应否一并解除
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
据此，商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。
商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决。本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除，故对陆某、张某千主张解除与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。
三、关于案涉合同解除的法律后果应如何确定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
据此，合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。
本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因融某置业公司不能按期交付房屋所致，故融某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。
结语：
江苏省盐城市中级人民法院作出的上述（2024）苏09民终4784号判决，用法律的利刃，斩断了“烂尾楼”中本不应由购房者承担的“贷款枷锁”。
判决宣告，房子可以“烂尾”，但公平正义不会“缺席”。开发商的违约，不应成为购房者一生沉重的背负。
司法实践正拨开迷雾，将责任精准地定位至风险的源头——开发商身上。这不仅是个案的胜利，更是司法理念的进步，为每一位诚实守信的购房者撑起了腰杆。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2025/11/07 
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