孚道说法丨房屋租赁合同无效，免租期的占用费谁来承担？
来源：孚道律师 王艺彬、黎璇
【案情简介】
A公司名下有一块建设用地，在没有经过报建手续的情况下建设了一幢厂房，并将厂房出租给B。双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止。免租期3个月，即从2020年4月1日起计算租金。租金标准为每月10万元。2025年6月，因B逾期多个月未缴纳租金，A公司遂将B起诉至法院，诉请解除《房屋租赁合同》，要求B支付欠付的租金及没收租赁保证金，并限期腾退房屋。经过法官阐明，因厂房没有取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》自始无效，当然没有“解除”一说，A公司遂变更了诉讼请求，诉求确认《房屋租赁合同》无效，要求B按照租金标准支付包括免租期在内的占用费，并限期腾退房屋。
那么问题来了，房屋租赁合同无效，免租期的约定是否有效？承租人是否要承担免租期的占用费？
【法院裁判】
出租人同意给予承租人免租期的前提是，出租人能基于租赁关系取得整个租赁期内的全部收益，在该目的未能完全实现的情况下，出租人有权请求承租人予以适当赔偿。从承租人的角度，其依据无效合同取得的免租期内的占有利益，也应相应返还。
法院判决参照租赁合同约定的月租金标准、剩余租赁期限比例计算免租期内的占有使用费，并根据当事人过错程度判决由承租人赔偿50%给出租人。双方签订的《房屋租赁合同》约定了3个月免租期，合同期限为10年，截至2025年6月30日，B已经使用了5年6个月，该期间B向A公司支付了租金，对应的免租期不应计算占用费。剩余租赁期限为4年6个月，该期间A公司无法从B处获得租金收益，该期间的免租期占用费属于A公司产生的损失。该期间对应的免租期为1.35个月（3÷10×4.5），占有使用费为135000元（100000×1.35）。因A公司和B对于合同无效均有过错，故判决B赔偿50%的免租期内占有使用费即67500元（135000×50%）。
【律师提醒】
日常生活中，存在大量未取得建设工程规划许可证而被出租的房屋，比如星铁棚厂房、违法加建的房屋等。虽然房屋租赁合同无效，但是承租人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。按照租赁市场惯例，出租人和承租人往往会在租赁合同中约定免租期。
租赁合同无效，租赁合同关于免租期的约定亦无效。免租期的占有使用费应视为合同无效后出租人的损失，参照租赁合同约定的月租金标准、剩余租赁期限比例及当事人过错程度综合考虑，来核算承租人应承担的免租期占用费，是相对合理的。
孚道律师建议出租人要注意保障出租房屋的合法性，确保权属清晰，避免存在禁止出租的情形（如未取得建设工程规划许可证）。
承租人则要审慎核查房屋情况。各方通过权属核查、条款完善、证据留存和风险责任分配，可最大限度避免租赁合同无效。若发现房屋或租赁合同存在瑕疵，应及时协商签订补充协议或终止合同，减少损失。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2025/08/05 
8012 
