孚道说法丨当房产“巧妙”转移，债权人如何破局？——聚焦债权人撤销之诉
来源：孚道律师 李岚、黎璇
【案情简介】
案例1：
2018年，王某甲以被告某石油公司生意周转为由，向原告借款人民币200万元。2020年，王某甲、王某乙（夫妻）将其名下的案涉房屋以127.46万元转让给第三人某建筑工程有限公司。被告王某甲与某建筑工程有限公司法定代表人、股东王某丙系亲兄弟关系。房屋转移登记时某石油公司、王某甲正陷入大额诉讼中。法院认为，《不动产买卖合同》虽约定为有偿转让，但基于王某甲与王某丙之间的亲属关系，王某丙作为第三人某建筑工程有限公司当时的股东、法定代表人，结合转让登记至第三人某建筑工程有限公司名下的涉案房产系住宅房，债务人王某甲当时已丧失偿债能力等异常情形，法院认为被告王某甲与王某乙依法应当提供购房款已经实际交付的证据，但被告对此未提供相关证据予以证实，故最终判决撤销被告转让案涉房屋给第三人的行为。
案例2：
林某梅设立与经营个体工商户某灯饰配件厂，某配件厂与建学公司于2017年签订《购销合同》，建学公司根据某配件厂订购的钢带材料供货。截至2018年11月，某配件厂拖欠建学公司货款583973.8元。案件执行过程中，通过调取档案发现林某梅与林某莲于2019年1月21日签订《广东省房地产买卖合同》，林某梅将其名下房屋作价74.3万元转让给林某莲，后调取资金流水显示：林某莲的“购房款”由亲属账户转入其账户，再转至林某梅账户，最终全数回流至原转出账户，该交易模式与普通的不动产交易情况不符，此种资金闭环操作实为虚假支付。结合林某梅与林某莲的亲属关系（姐妹关系），以及债务人林某梅在不动产转让后仍继续居住在该不动产内的情况，法院最终判决撤销转让行为。
【律师分析】
《中华人民共和国民法典》第538、539条规定了债权人撤销权的相关成立要件，对于债务人放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限的行为，或以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保的行为，影响债权人的债权实现的，债权人均有权主张撤销，而债权人撤销权之诉的成立，核心在于证明债务人行为实质损害债权实现，且符合法律规定的行为类型与主观要件。从上述两个案例可以看出，法院通过穿透式审查，从行为性质、相对人恶意、损害结果三个维度构建裁判逻辑。
首先，从行为性质来看，形式上合法的交易可能被拆解并最终认定为实质无偿处分，实践中债务人通过此种方式逃债的情况屡见不鲜。如案例2中林某梅的确将“购房款”转入了林某莲账户，但最终资金从林某莲账户转出至关联账户，案涉房屋的转让实际对价为零。再如“廖某某诉东立公司、东立扶绥分公司等债权人撤销权纠纷”，债务人东立公司以4000元/㎡的价格“出售”名下商铺给股东前妻王某，合同签订后长达两年半的时间公司未收房款却主动过户，已违背常理和房屋买卖惯例，且购房款在支付当日被公司法定代表人何某以还款为由短时间转走，何某再将到手款项当天转给21岁梁某涛。法院认为，800多万购房款四天内流转三个账户，不符合交易习惯。何某没有提供证据证明东立公司欠其800多万债款，也没有说明其向梁某涛悉数转账理由，不排除购房款通过梁某涛账户返回梁某一方可能，最终判决撤销该房屋转让行为。该案件实际是从效果上判断债务人无偿转让财产行为，东立公司实际占有支配购房款的时间不到两天，也没有收回转出款项的可能。因此，公司只是利用合同履行将房产转到王某名下，没有实际获得购房款，等同无偿出让四间价值800多万商铺，而与王某签订购房合同是完成上述财产无偿转移的关键一环。
其次，对相对人主观恶意的判定，就不合理价格交易，需证明相对人“知道或应当知道”该等交易会损害债权的实现。从司法实践来看，法院常从多重交易、异常事实的叠加情形中推定恶意：比如债务人与相对人亲属关系情形（案例1、2均有这一情况），或资金流异常或不动产持续占有的情形，如案例2中林水莲支付的“购房款”系经亲属账户循环回流，且房产始终由债务人林某梅居住，债务人林某梅及其亲属实际上是通过资金流传该、实现了逃避债务的主观目的。另外，行政程序违法情形也会加重认定主观恶意的情形。在前文提及的“廖某某诉东立公司、东立扶绥分公司等债权人撤销权纠纷”案中，东立公司未缴土地增值税即冒险过户，背离正常交易行为常识或操作逻辑，成为推定恶意的关键补强证据。
最后，从损害结果的量化来看，债务人的处分行为导致了责任财产减损或在进行处分行为之前责任财产已明显不足，最后导致债权人实现债权的目的落空。该损害要件聚焦债务人责任财产不当减少与债权清偿可能性丧失的因果关系。在相关案件中，若债务人在以无偿方式或以不合理价格转让房产时“已存在大量执行案件，缺乏偿付能力”，或发生债权人追偿诉讼后，再以前述方式转移财产的，是可以较为直接地证明该转让行为已直接导致债权人的债权无法实现，可据此主张撤销该转让行为。
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2025/08/01 
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