来源：孚道律师 张伟乐、黄锋
【案例简述】
2018年10月17日，王某3与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，取得了涉案房屋的所有权。2018年11月21日，王某3与马某2签订《房产转让合同》，约定王某3以205000元的价格将涉案房屋转让给马某2，合同签订后，王某3将涉案房屋交由马某2进行装修并入住使用。但由于王某3尚未取得房产证，双方未办理房产过户登记手续。
2023年5月23日，王某3将涉案房屋登记到自己名下。2023年6月15日，王某3与邢某1签订《房屋买卖合同》，约定邢某1以320000元的价格购买该房屋。2023年6月28日，王某3与邢某1又签订《呼和浩特市房屋买卖合同》，约定买受人应当于2023年7月30日前一次性支付120000元购买涉案房屋。同日，王某3与邢某1到不动产登记中心将涉案房屋变更登记到邢某1名下。
马某2得知自己居住的房屋被卖后与王某3发生争议，马某2向法院起诉，请求确认涉案房产归自己所有，并确认邢某1、王某3签订的《呼和浩特市房屋买卖合同》无效，撤销邢某1的房屋产权登记证，请求王某3、邢某1共同协助马某2办理房屋不动产转移登记手续。
【裁判观点】
法院认为，王某3先将案涉房屋出卖给马某2，但办理房屋产权登记后，未按合同约定与马某2办理产权过户登记，而是将房屋另行出售给邢某1并办理了产权过户登记。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。邢某1购买案涉房屋并非善意且损害了马某2的合法权益，因此邢某1与王某3签订的《房屋买卖合同》无效，双方为办理过户登记而签订的《呼和浩特市房屋买卖合同》亦属无效。基于上述论述，邢某1虽办理了产权登记，但其权利不能优先于已经合法占有该房屋的马某2，涉案房屋归马某2所有。
【法律解析】
“一房数卖”，又叫“一房多卖”，是指出卖人与数个相对人订立房屋买卖合同，将同一房屋多次出卖的行为。在涉及一房数卖的司法案件中，《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》（法〔2016〕399号）第15点明确“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。因此在一般情况下，一房数卖的房屋所有权应当首先归取得房产证的买受人所有，但法院也会考量案件是否存在恶意登记的情况，避免出卖人与买受人恶意串通损害房屋占有人的合法权益。
如何认定买受人构成恶意登记？本案中，经法院查明，邢某1作为房屋买受人，未提交相应证据证明其查看过涉案房屋；在王某3告知其有朋友居住时，邢某1也未核实居住人具体情况、何时配合搬离；在邢某1办理产权登记后，其长时间未办理水、电、暖、物业的更名手续。以上行为均不符合生活常识，也不符合购房常理。另结合马某2与王某3的通话录音、马某2与邢某1的通话录音可知，邢某1与王某3之间可能存在其他债权债务关系。综上，邢某1作为后来者，并不是善意的、对房屋情况不知情的买受人，对涉案房屋不能构成善意取得。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，邢某1与王某3恶意串通，通过签订房屋买卖合同、办理房产过户登记的方式损害马某2的合法权益，所签订的《房屋买卖合同》《呼和浩特市房屋买卖合同》均属无效。而且，邢某1与王某3先后签订了两份阴阳合同，试图逃税、漏税，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为也是无效。刑某1作为恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人马某2，涉案房屋归马某2所有。
那么，如何处理被恶意办理的房屋产权登记？根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”之规定，作为房屋登记行为基础的买卖关系通过民事诉讼被认定无效后，最终仍需通过向相应行政机关主张的方式达到将登记状态恢复至与真实权利状况相一致状态的目的，而非通过民事诉讼要求进行再一次变更登记的方式实现目的。而且，若按照“将房屋从邢某1以及王某3名下，通过办理房屋不动产转移登记手续过户至马某2名下”的方式处理，相当于肯定了王某3、邢某1对房屋享有所有权并在此基础上判决二人将房屋再次转让于马某2。因此，在法院确认案涉《房屋买卖合同》《呼和浩特市房屋买卖合同》无效、涉案房屋真实所有权人仍为马某2的情况下，马某2可通过向相应行政机关依法申请等方式达到撤销变更登记、恢复原有登记的目的，法院不能直接判令王某3、邢某1共同协助办理房屋不动产转移登记手续，也不能直接判令撤销邢某1的房屋产权登记证。若经向相应行政机关依法申请等方式，仍不能达到将登记状态恢复至马某2为所有权人的目的，马某2亦可通过行政诉讼方式依法主张权利。
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2025/06/16 
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