孚道说法丨建筑物区分所有权中“建筑区划”的范围判定方法
来源：孚道律师 邓景文、肖静
近年来，随着社区经济价值的提升，小区公共区域收益分配问题已成为引发业主、物业和开发商三方矛盾的重要导火线，而解决这一矛盾的关键在于对业主共有部分的准确界定。虽然《民法典》第273条明确规定建筑物专有部分以外的共有部分属于业主共有，但在实践操作中，关于业主共有部分的具体范围划定仍存在诸多争议。
《民法典》第274至276条对业主共有财产作出了进一步规定，明确规定建筑区划内的道路、绿地等场所和设施、车位、车库等属于业主共有财产。然而，条款的适用仍必须先以“建筑区划”的明确界定为前提。换言之，只有首先准确划定建筑区划的范围才能对业主共有部分进行准确判定。因此，建筑区划范围的界定对业主身份以及业主共有部分的判定具有基础性和决定性的作用。
建筑区划的划定不仅关系到业主共有财产的权属认定，更直接影响到业主权益的保障和社区治理的有效性。由于我国目前法律对建筑区划认定标准的不明确，常常导致业主共有部分的范围界定出现争议，进而引发物业管理和收益分配方面的纠纷。基于现行法律法规的规定，本文拟对"建筑区划"的认定标准展开探讨。
一、建筑区划的划定一般与物业管理区域相一致，同时遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的规划建设原则，并以满足人们生产、生活需要为目标。
目前《民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》以及土地管理、城乡规划领域的法律法规均未对建筑区划一词做明确规定或解释，唯有最高人民法院《民法典》贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》中对建筑区划进行定义。
《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》认为，建筑区划是指对遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。该理解与《民法典》第二百八十五条第一款“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施……”之规定是相互呼应的，也即建筑区划与物业管理区域一致，笔者认为该理解具有相当的合理性。那么物业管理区域又是如何界定的呢？
二、物业管理区域的划定一般以物业建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素进行划定。
物业管理区域原则上根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域，但设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。出售前或现已经实施物业管理的区域应当以房地产行政主管部门备案范围为准，旧城区、城中村等未实施物业管理的由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定物业管理区域。
综上，判断一个物业聚集区的建筑区划范围，可以从物业管理区域范围入手。出售前或现已经实施物业管理的区域我们可以向房地产行政主管部门了解物业管理备案范围，而旧城区、城中村等未实施物业管理的区域，我们可以向属地街道办事处、乡镇人民政府咨询。笔者也期待我国立法部门能进一步完善相关法律规定，细化建筑区划的认定标准，为业主共有部分的界定提供更明确的法律依据。
【关联法律条文摘录】
《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》
关于第二百七十八条的条文理解“……建筑区划是指对遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。按照主要建筑物的功能可以划分为居住区、商业区、行政办公区等建筑区划。划分建筑区划的依据主要是城市规划道路、设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因素。建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。建筑区划实际上是集体物权在空间上的集合，其形成和变更并不是无限的、任意的，会不同程度地受到公法、私法和行政法的约束和限制。”
《物业管理条例》
第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
《广东省物业管理条例》
第七条规定“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域……”
第八条“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”
第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。”
《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》
第三十七条第一款“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”
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2025/06/06 
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