来源：孚道律师 张伟乐、黎璇

【案情简述】

2004年5月26日，A公司与B公司签订《房屋与土地租用合同》，约定A公司通过以租抵债的方式承租B公司位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的土地及地上房屋，作为公司的加工生产、经营、办公用地，租期为2004年6月1日至2024年6月1日。后北京市第二中级人民法院对B公司强制执行，李某某在2016年1月19日通过司法拍卖取得了龙园路1号的土地使用权及房屋所有权。但由于A公司承租了土地正在经营，导致李某某无法正常使用所拍得的土地。之后，李某某多次召集他人强行进入A公司办公区域内寻衅滋事，干扰正常经营活动，造成A公司停产28天。A公司向法院提出诉讼，要求李某某继续履行A公司与B公司签订的《房屋与土地租用合同》，并赔偿相应的经济损失。

【裁判观点】

法院认为，A公司与B公司签订的《房屋与土地租用合同》约定以租抵债仅系租金给付方式的特别约定，不影响租赁合同的性质。自2002年至2004年期间，A公司存在向B公司转账共计1110万元的情况，法院认定双方之间存在真实的债权债务往来。对于A公司要求李某某继续履行A公司与B公司签订的《房屋与土地租用合同》的诉讼请求，因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，李某某作为买受人仍应继续履行《房屋与土地租用合同》。对A公司要求李某某赔偿干扰生产经营而产生的各项损失，因李某某破坏生产经营案正在刑事处理中，故本案中对A公司的该项请求不予处理。

【法律解析】

在房屋出租期间，房东是否可以不经承租人同意将房屋转卖给第三方？如果可以，新房东是否有权要求承租人退租？承租人的合法权益应如何得到保障？《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是法律规定中所谓的“买卖不破租赁”，旨在保护处于弱势地位的不动产承租人的利益。本案中，A公司所承租的龙园路1号的土地及地上房屋在租赁期间被李某某通过司法拍卖所得，但法院仍然优先保护承租人A公司的权益，认定不动产买受人李某某应当作为新出租人继续履行租赁合同。

这里可能会有人疑问，承租人的权益就一定应当优先吗？是否会有承租人利用“买卖不破租赁”的法律规则，通过事前租赁等方式损害他人的权益？为此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定了“买卖不破租赁”的例外情形：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。也就是说，鉴于现实中大部分房屋、商铺都是向银行按揭购买再出租的，银行作为抵押权人的抵押权设立在先，而房屋出租在后，在此情况下，抵押权人的权益是优先于承租人的。同时，为避免部分债务人通过签订出租协议等方式，利用“买卖不破租赁”规则逃避债务或损害债权人利益，对于涉诉期间已经被法院查封控制的房屋，是不再优先保护后来的承租人的。

此外，《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。对于已经资不抵债的破产企业而言，同样不再适用“买卖不破租赁”规则，法律将优先清算破产企业的剩余资产偿还债务，以维护破产债权人的债权权益。

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