来源：孚道律师 刘艳华
在中国“家”观念的影响下，买房通常被视为结婚的重要条件之一，而大多数年轻人刚刚步入职场，还没有一次性支付房款的经济实力，往往选择向银行贷款购房，以减轻经济负担。很多准备组建家庭的情侣婚前单方出资支付房屋首付款项，二人婚后用夫妻共同财产进行还贷。那么，当婚姻出现问题，双方欲解除婚姻关系时，该房产的归属以及后续还贷的承担问题上，则应根据具体情况进行判断和处理。本文笔者将结合案例进行分析。
【案情简介】
陈某与王某经人介绍认识，于2020年登记结婚，婚后未育有子女。王某于婚前按揭购买了光明小区1幢2单元的房屋，婚后双方共同还贷。后陈某与王某经常因生活琐事而吵架，感情破裂无法挽回，陈某遂向法院起诉离婚，要求对王某名下房产进行分割，并要补偿婚后共同还贷的款项及相对应的房屋增值利益。
【法院裁判】
关于双方主张的夫妻共同财产的分割问题，原则上应平均分割，且以现存财产为限。本案中，位于光明小区1幢2单元的房屋是王某婚前以个人财产支付首付购买的，登记在王某个人名下。根据《最高法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”该房屋应判归王某所有，该房屋剩余贷款由王某偿还，在王某和陈某婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还该房屋的部分贷款，婚后共同还贷和对应的增值部分应作为夫妻共同财产分割。该房屋现市场价值为400万元，较结婚时增值10万元，故王某应向陈某补偿共同还贷部分及增值部分的50%共计15万元。法院判决，位于光明小区1幢2单元的房产归王某所有，该房屋剩余的银行贷款由被王某负责偿还；王某向原告陈某支付补偿款15万元。
【律师分析】
本案的争议焦点在于个人婚前按揭房产用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋的归属以及对现在增值的部分如何分割处置的问题，涉及到了个人财产和夫妻共同财产的划分。王某支付首付款和取得房产证时间均发生在陈某、王某登记结婚之前，且房屋系登记在王某个人名下，房屋确权的基础法律关系发生在双方登记结婚之前，故案涉房屋应当认定为王某的个人财产，该房屋归属于王某。关于双方婚后共同还贷数额及房屋增值分割问题，案涉房屋虽然系王某婚前支付首期款，但是婚后有偿还贷款，已偿还部分共计20万元，该款项均发生在双方登记结婚之后，应视为双方用夫妻共同财产进行还贷。对于双方婚后共同还贷及其相对应的增值部分，陈某有权要求分割，但陈某并不享有案涉房屋物权，其仅有权请求分割婚姻关系存续期间双方共同还贷及相对应的增值部分，因案涉房屋尚未偿还完贷款，故该债务为产权登记一方的个人债务，陈某对此不承担清偿责任。
【律师建议】
婚前以个人名义购房，支付的首付款所对应的不动产的价值部分，一般不会因为购房者缔结婚姻而改变其婚前个人财产的性质。而在未约定夫妻分别财产的情形下，婚后夫妻共同还贷部分对应的不动产价值(包括增值部分)应视为夫妻共同财产。针对房屋归属、共同还贷及房屋增值部分，应当结合双方的出资情况对房屋的贡献度及婚姻存续时间长短等因素作出房屋的归属分割。依据《最高法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，婚前按揭房产在离婚处置分割时应以双方协议优先，不能达成协议的，以判决房屋归产权登记一方为原则，以判决房屋归非产权登记一方为例外。如若要保护自身的利益，避免在日后的离婚纠纷中发生争议，夫妻双方可书面约定，在夫妻婚姻关系存续期间，双方共同还贷所对应的财产原值以及相对应的增值部分归属于夫妻共同财产或不作为夫妻共同财产处理。
本文观点仅供参考，不作为本所及本所律师对具体问题的正式法律意见。如读者有具体法律问题，欢迎预约咨询。
2023/10/16 
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