孚道说法｜继母子失和，共有房屋应当如何分割？
来源：孚道律师 李岚、黄锋
【案情简介】
案例1：
张某离婚后于1987年与黎某再婚，张某与前妻生育了两儿子即张某1、张某2。2020年6月7日张某因故离世，黎某与张某1、张某2就法定继承纠纷提起诉讼，法院判决确认黎某占有继承房屋1/2产权份额，张某1、张某2因继承各占1/4产权份额。双方未提起上诉，判决已生效。
其后，黎某向张某1、张某2就案涉房屋提起共有物分割之诉，请求折价分割涉案房屋，若张某1、张某2不同意则主张通过拍卖、变卖分割所得价款。最终法院以双方未能就折价分割达成一致、双方均无能力购买全部产权份额，且诉争房屋长期间隔分为南北两间可独立使用的户型、张某2长期居于独立北户等客观情况，判决诉争房屋暂应采取实物分割方式较为妥当。
案例2：
杨某与吴某1、吴某2为继母子关系。杨某丈夫死后，三人就法定继承纠纷提起诉讼，法院判决确认杨某2/3产权份额，吴某1、吴某2因继承各占1/6产权份额。双方未提起上诉，判决已生效。
其后，杨某向吴某1、吴某2就案涉房屋提起共有物分割之诉，请求对涉案房屋进行拍卖变卖，两被告则主张对涉案房屋进行实物分割。最终法院以原被告双方已另外居住、客观上已无必要共同居住使用涉案房屋。且涉案房屋构造为三室一厅、一厨一卫，若进行实物分割需将涉案房屋从区域上分成两部分并各自重新打造厨卫及排污管道，涉案房屋会因分割而减损价值、对各方居住生活造成不便等情况为由，判决按原被告所占涉案房屋的产权份额对拍卖、变卖取得的价款进行分割。
案例3：
谭某与邝某为继母子关系。2019年谭某向法院起诉，要求法院判令对双方按份共有的房屋（谭某占有122/144产权份额，邝某占有22/144产权份额）以拍卖的方式分割，所取得的价款由双方按所占产权份额予以分配。
一审法院以邝某及其家庭成员名下无其他房屋可供居住，且涉案房屋东北角小房间及西边与客厅相邻的房间由谭某上锁、谭某实际可实现房屋物权的情况，驳回谭某的诉讼请求。谭某不服提起上诉。二审法院以双方之间存在长期矛盾、无法共同生活，双方共有基础已丧失。现谭某已年过八十，其医疗、生活均需要资金支持。且谭某明确表示若对涉案房屋进行拍卖分割，可帮助邝某寻找房屋居住并一次性向邝国坚支付三年租金等理由，最终撤销原审判决，并判决对案涉房屋进行拍卖、拍卖价款按原被告所占涉案房屋的产权份额进行分割。
【律师分析】
以上三个案例均为继母子就按份共有的房屋请求分割，但法院对房屋分割方式的认定却各有不同。《中华人民共和国民法典》第三百零四条就共有物分割方式规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”因此对于共有物的分割方式，主要有实物分割、变价分割及作价分割。
从相关案例归纳，在共有人就共有方式达不成协议的情况下，法院认定共有物分割方式，主要从房屋实际状况、共有人住房及生活情况等方面进行说理分析。针对房屋实际状况，若房屋可划分独立居住空间，即房屋具备分割条件且不因分割减损价值、不影响共有人实际居住效用及生活便利的，法院会更倾向于对房屋进行实物分割；相反，若共有房屋属于一体户型、分割将对共有人生活造成不便的，则多采取变价或作价方式分割。
针对住房人住房及生活情况，一方面要看共有物是否为共有人的唯一住房，若共有房屋为共有人唯一住房，为保障共有人基本的居住权利，法院多通过对房屋进行实物分割确保共有人享有一定的居住空间；另一方面，法院在认定分割方式时也会考虑共有人的生活情况，包括共有人之间的相处关系、经济情况等等。如上述案例3，一审法院以房屋为共有人唯一生活住房、且房屋可独立分割为由，认定房屋以实物方式进行分割。但是二审法院考虑到共有人之间长期失和、矛盾频发的实际情况，其中一名共有人年事已高，需资金支持后续生活，且共有人同意通过寻找住房、支付租金的方式解决另一共有人的住房问题，最终判决以变价方式进行分割。二审法院在保障共有人居住权利的基础上，综合考虑共有人的经济情况、双方关系，最终得出了兼顾双方利益的解决方案。
广东俗语有云：“相见好同住难”，对于感情失和却因继承关系共有房屋的继母子而言，确认共有房屋分割方式更需兼顾法理、情理的考量。法院应在保障共有人基本居住权利的基础上，因案制宜，充分发挥物的效用使其最大化，同时维护家庭的和谐稳定，实现法理情的有机统一。
2023/04/24 
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